[克而瑞]坐地收錢,房企公允價值收益誰最強?

房玲、易天宇2020-12-15 12:56:52

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-12-15
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??一般而言,地產開發銷售作為房企的主要收入來源,從開發到銷售,具有相對較長的回報周期;然而還有一些房企憑借投資物業的公允價值收益,同樣取得了豐厚的回報。這類房企大多擁有較為優質豐富的投資物業,憑借獨到的投資眼光以及運營實力,即使一年不開工,仍能從投資物業中取得可觀的升值回報。

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??42%房企公允變動為正

??中海升值收益規模第一

??2020年雖然受到疫情影響,但不少房企的投資物業公允價值收益仍實現較大增長。據港股及A股215家上市房企披露數據顯示,有90家房企公允價值為正增長,占比達約42%。2020年上半年中海、華潤與新世界的投資物業公允價值收益位列前三,其中中海上半年實現公允價值收益51.98億元,名列第一;此外上榜的企業中還包括有龍湖、寶龍、新城等等。

??從投資物業公允價值收益與營業收入的比值來看,粵海置地由于自身開發業務規模較小,且期內粵海城項目自成本模型轉撥至公允值模型,相應公允值收益達18.90億港元,故而比值達約100%。除粵海外,華潤與新世界發展的比值分別為10%及15%,相對較高。投資物業公允價值收益可以提升企業期內的凈利潤,同時實現企業收益的多元化;但同時,公允價值收益短期無法變現,無法緩解企業的經營現金流情況。

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??港資企業損失較大

       香港疫情及社會動蕩為主因

??相比內地房企,2020上半年港資背景房企的投資物業公允價值損失明顯更高,其中鷹君、九龍倉、新鴻基三家的公允損失達到了60億以上,其中鷹君更是達到了86億。港資房企由于重倉香港,而香港商業受到疫情以及社會動蕩等因素,投資物業受到較大影響。而內地方面,由于防控措施更為嚴格有效,疫情后商業也得到較快復蘇,這也是內地房企整體表現要優于港資的原因之一。

??以恒隆地產為例,2020年上半年期內恒隆投資物業重估虧損為港幣46.42億元(折合人民幣虧損42.40億元),其中內地物業虧損港幣23.07億元(同期虧損港幣3.62億元);香港物業重估虧損港幣23.35億元(同期為收益港幣18億元)。恒隆表示香港投資物業評估價值下跌,主要為疫情及社會動蕩造成的市場租金下降及消費力減弱。由于物業重估虧損,期內恒隆地產股東應占凈利潤為虧損港幣25.37億元;倘扣除物業重估等有關影響,股東應占凈利潤應為收益港幣19.89億元。

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??雖受疫情影響,但內地商業地產在疫情穩定后實現快速恢復。以華潤置地為例,疫情穩定后華潤旗下購物中心的零售額和租金收入均出現較大反彈。旗下購物中心5月、6月、7月同店零售額同比增長17%,7%和21%,同店租金收入同比增長 8%,6%和13%。在此背景下,投資物業整體收益雖略有下降,但期內投資物業估值仍增值約45億元。

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??太古年均收益近百億

       中海華潤名列前茅

??從5年累計公允價值收益來看,港資企業幾乎占據了半壁江山,有4家房企入圍TOP10,太古地產、新鴻基地產位列一二,其中太古地產累積5年收益更是高達527.58億元,平均每年都有近100億的公允價值收益。從內地房企來看,中海、華潤、恒大、合生創展、龍湖等也均有上榜,尤其是中海與華潤累積收益均超350億。

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??從上榜的企業來看,這些房企不僅涉足商業時間較早,同時也選擇布局一二線等經濟快速發展的城市,歷年均獲取了可觀的升值收益。以中海為例,自上世紀90年代涉足商業地產起,發展至當前已是全國最大的單一業權寫字樓發展與運營商,而其寫字樓最多布局于北京、上海兩地。2020年上半年中海地產商業總收入為20.3億元;其中寫字樓收入為15.2億元,占商業總收入的74.9%;北京、上海和倫敦收入達8.9億元,占寫字樓收入的58.6%。此外中海寫字樓還布局成都、天津、太原、沈陽、珠海、濟南、青島、武漢、南京、西安、長沙、重慶、大連、蘇州14座城市,均是我國經濟高速發展的一二線及三線熱點城市。

整體來看,疫情等因素影響下2020年上半年內地房企相比港資房企表現更好,其中中海、華潤等投資物業增值明顯,充分享受了城市的發展紅利。但累計來看,港資房企表現強勢,太古地產年均實現近百億升值收益。目前我國的房地產市場已進入存量時代,未來房企應更加關注長期持有物業的運作和經營,以實現物業的增值,賺取額外利潤。

       整體來看,疫情等因素影響下2020年上半年內地房企相比港資房企表現更好,其中中海、華潤等投資物業增值明顯,充分享受了城市的發展紅利。但累計來看,港資房企表現強勢,太古地產年均實現近百億升值收益。目前我國的房地產市場已進入存量時代,未來房企應更加關注長期持有物業的運作和經營,以實現物業的增值,賺取額外利潤。

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