長沙房價收入比,真的只有6.4嗎?

向南2020-12-14 09:21:54來源:中國房地產網

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??一波接著一波的宣傳,“樓市調控模范生”的長沙,近日再次成為全國輿論焦點。

??12月3日,長沙市住建局官網發布消息稱,長沙房地產市場調控經驗做法獲得全國推廣。緊接著,各地有關“全國樓市調控學長沙”的各類自媒體文章傳播開來,全國“房住不炒”態度最堅決的長沙,受到肯定和熱捧。

??引人注目的是,各類文章重點提到,目前長沙的住宅均價僅為1萬元/平方米左右,長沙房價收入比僅為6.4,在全國50個典型城市的房價收入比排名中位居末位。也就是說,在長沙,如果市民不吃不喝,奮斗6.4年即可較為輕松地購買上一套住宅。

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??近年來,長沙市提高政治站位,持續將加強房地產調控作為一項重大政治任務和民生工程來抓,與防范化解重大風險、推動經濟高質量發展緊密結合,主動作為,精準施策,全面打響了“反炒房攻堅戰”“房價保衛戰”。

??長沙堪稱“讓炒房客有去無回”的城市。在2017年3月18日樓市實施限購之前,有自媒體注冊者號稱在長沙樓市熱門區域梅溪湖板塊購買并囤積了數十套住宅,炒作炒房意圖明顯。

??為了有效堵塞變相炒房通道,長沙市因時因勢打出系列組合拳,并于2018年出臺“6·25”反炒房9條舉措,將當時長沙房地產市場調控的主要矛盾,直接定性為“不是供需矛盾,而是炒房與反炒房的重大斗爭”。

??讓市民買得起房子、娶得到妻子、養得起孩子,成了當地民生的一大亮點。

??在外地人看來,長沙的房價很低。但當地人認為,近年來補漲過后的長沙房價已經不低。各類自媒體文章廣為宣傳的長沙房價收入比6.4,也因此成了爭議數據。

??今年3月27日,上海易居房地產研究院發布的《2019年全國50城房價收入比報告》顯示,深圳和長沙分別以35.2和6.4分別位列50城中房價收入比最高和最低的位置。該報告指出,長沙近幾年來房價雖然出現了較大幅度上漲,但其前些年房價較低,且經濟發展強勁,人均可支配收入連續多年高速增長,是50城中唯一一個房價收入比低于7的城市。

??上海易居房地產研究院特別說明,本報告內的房價數據為全國50城新建商品住宅價格,并結合二手房價格走勢進行處理,以剔除限價政策以及統計方式問題對新房價格的影響,其運用的房價收入比具體計算公式為:

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??房價收入比,是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。百度百科有關房價收入比的計算公式為,每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格,每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入。

??湖南省住建廳、省統計局今年2月25日通報的2019年度湖南省房地產市場形勢的數據顯示,2019年12月,長沙市新建商品住宅均價為8226元/平方米,同比上漲4.5%,環比上漲1.0%。

??今年3月18日,長沙市統計局發布的《長沙市2019年國民經濟和社會發展統計公報》表明,2019年長沙市城鎮居民人均自有現住房建筑面積41.3平方米,全年城鎮居民人均可支配收入55211元,比上年增長8.7%。

??該統計公報還表述,2019年長沙市商品房銷售面積2334.86萬平方米,下降2.2%;商品房銷售額2021.08億元,增長3.6%。

??按百度百科的算法,運用上述統計部門的官方數據,若以一家三口(兩大一小)為例,長沙房價收入比的具體計算過程為:41.3(平方米/人)×3(人)×8226(元/平方米)/55211(元/年)×2(人)= 9.2;若以一家四口(兩大兩小)為例,長沙房價收入比的具體計算過程為:41.3(平方米/人)×4(人)×8226(元/平方米)/55211(元/年)×2(人)= 12.3,均遠高于上海易居房地產研究院此前得出的長沙房價收入比6.4的數據。

??在長沙當地人看來,當前長沙的房價已不低,一是基于普通市民不高的收入,二是基于對市面上房價的直觀感受。

??在長沙市內六區,住宅單價從每平方米7000多元到2萬多元不等。但作為主城區的市內五區,目前住宅單價在1萬元/平方米以內的新房已基本沒什么選擇余地,有可選空間的住宅新房單價基本已到1.5萬元/平方米以上,相當數量的在售新盤的住宅單價已超過1.2萬元/平方米。

??在長沙市公務員小區——八方小區二期,2015年周邊在售住宅市場價每平方米近萬元時,其售價約4000元/平方米。由于有優勢明顯的配套學位加持,目前該小區住宅二手房價已超2萬元/平方米,法拍房單價甚至每平方米達3萬多元。

??中房協與禧泰數據合作發布的中國房價行情平臺數據顯示,今年11月,長沙住宅均價11347元/平方米,接近沈陽、重慶等城市房價水平。

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??這從近年來一年比一年明顯上浮的限價地價格,也可以看出端倪。2019年,長沙市熱門片區梅溪湖板塊限價地住宅限價1.26萬元/平方米,較2018年的限價上漲1600元/平方米;濱江新城地塊限價1.29萬元/平方米,較2018年上浮1400元/平方米,洋湖新城地塊限價1.26萬元/平方米,較2018年上揚了1100元/平方米。漲幅明顯的限價地房價,也被當地一些自媒體拿來與周邊在售樓盤作比較,以房價倒掛進行炒作。

??公開數據顯示,2019年長沙限價房的建設面積已占全市商品房供地總量的80%以上。今年以來,長沙同一區域或多個片區的住宅限價地房價再續新高,部分限價地塊單價達13800元/平方米甚至14800元/平方米。

??“周邊朋友都好奇我為什么會住在主城區之外的望城,但我好在2016年以4000多元/平方米的單價在望城區的月亮島板塊買了房,否則現在買不起,我和我老公可能真的要租房住了。”在長沙市河東芙蓉區上班的白領李小姐說,其作為雙職工家庭,開始明顯感受到了再購房的房價壓力,今年望城區限價地的住宅限價已達11000元/平方米。

??限價雖然不意味著死價,但同一區域或多個片區限價地價格的過多過快上漲,也引發了市場對房價上漲預期的擔憂。在長沙市市長信箱,有關房價上漲的快慢,已出現兩種聲音。

??一方面,有市民投訴稱,長沙的限價地相鄰地塊,毛坯限價從9970元/平方米上升到13000元/平方米,建議政府方面繼續限制毛坯價格,房價可以保持不超過5%的年度漲幅。長沙市自然資源和規劃局回復說,該市“限房價”掛牌出讓地限價,符合房地產市場調控政策。

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??另一方面,也有市民“六問政府”,質疑“長沙房價為什么不能漲起”。對此,長沙市政府方面頂住壓力、保持定力。長沙市住建局在回復時表示,長沙樓市將保持現有調控政策的連續性、穩定性,堅決遏制投機炒房。

??同時,按照“低端有保障,中端有供應,高端有市場”的住房要求,長沙市繼續保持調控方向不變、調控目標不減、調控力度不松,持續保持長沙“房價洼地”比較優勢,并使之成為長沙城市競爭、產業聚集、人才流入的要素保障,進一步提升老百姓的獲得感、幸福感。

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