42%房企投資物業收益正增長,港資企業損失較大

丁祖昱2020-12-15 08:26:06來源:丁祖昱評樓市

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??2020年,對每一個人都不太容易。對房地產市場來說,從前幾個月的成交低迷,到后來的成交回暖,全國樓市都經歷了不同的震蕩,在這其中,有些城市回復情況較好,有些城市至今成交仍舊低迷。

??對房企而言,地產開發銷售是其主要的收入來源,在今年整體市場環境下,各大房企盈利表現欠佳。

??除此之外,還有部分多元化的業務,其中,商業、物管、租賃、文旅等較為常見,但是很多多元化業務的回報周期較長,需要長時間的孵化和培養。

??在我們對上市房企的梳理研究中發現,2020年雖然受到疫情影響,但不少房企的投資物業公允價值收益仍實現較大增長。這類房企大多擁有較為優質豐富的投資物業,憑借獨到的投資眼光以及運營實力,即使一年不開工,仍能從投資物業中取得可觀的升值回報。

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??42%房企公允價值變動為正

??在會計準則中,公允價值是市場價格,與賬面價值相對。賬面價值是指(通常是資產類科目)的賬面余額減去相關備抵項目,即固定資產、無形資產的賬面余額與其累計折舊、累計攤銷的差額。據港股及A股215家上市房企披露數據顯示,有90家房企公允價值為正增長,占比達約42%。

??在這其中,截止至2020年上半年,中海、華潤、新世界的投資物業公允收益排港股及A股215家上市房企披露數據前三,其中,中海投資物業公允收益實現51.98億元。

??從投資物業公允價值收益與營業收入的比值來看,粵海置地的比值達99.78%,其公允值收益達18.90億港元。具體來看,這主要是因為粵海置地自身開發業務規模較小,且粵海城的項目成本被轉撥至公允值模型,這才使得其投資物業公允價值收益與營業收入的比值顯得特別高。

??除此之外,新世界發展的比值為14.78%,華潤置地的比值為10.01%,相對較高。

??雖然從財報上看,投資物業公允價值收益可以在一定程度上提升企業凈利率,實現企業收益的多元化,但值得注意的是,公允價值收益在短期內無法變現,只有當企業對該投資物業進行出售、轉讓等操作時才能變現,因此,公允價值收益的提升并不能緩解企業經營的現金流問題。

??表:2020年上半年房企投資物業公允價值變動TOP10(單位:億元人民幣)

數據來源:WIND、CRIC整理

數據來源:WIND、CRIC整理

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??港資企業公允價值損失較大

??2020年,受新冠疫情影響,使得港資背景房企的投資物業公允價值損失較內地房企更為明顯,部分房企的公允損失更是達到了60億以上。

??這主要是因為港資房企對香港布局較多,香港受到疫情及其他情況影響較大,其商業物業價值也受到較大影響。同時,由于內地疫情防控措施嚴格有效,疫情后商業和整體市場恢復較快,這使得內地房企整體表現優于港資房企。

??以恒隆地產為例,2020年上半年恒隆投資物業重估虧損為港幣46.42億元(折合約42.40億人民幣),其中內地物業虧損港幣23.07億元,香港物業虧損港幣23.35億元,雖然從數值上看兩者差不多,但2019年同期恒隆地產內地物業虧損港幣3.62億元,香港物業收益港幣18億元,從累積值來看,恒隆地產香港物業共虧港幣41.35億元。

??恒隆方面表示香港投資物業評估價值下跌,主要為疫情及社會動蕩造成的市場租金下降及消費力減弱。

??表:2020年上半年港資房企投資物業公允價值變動(單位:億元人民幣)

注:港幣結算匯率為0.9134

注:港幣結算匯率為0.9134

??數據來源:WIND、CRIC整理

??與此同時,內地商業地產在疫情穩定后實現快速恢復。以華潤置地為例,疫情穩定后華潤旗下購物中心的零售額和租金收入均出現較大反彈。旗下購物中心5月、6月、7月同店零售額同比增長17%,7%和21%,同店租金收入同比增長8%,6%和13%。在此背景下,投資物業整體收益雖略有下降,但期內投資物業估值仍增值約45億元。

??圖:2020年華潤置地購物中心零售額及租金恢復情況

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數據來源:企業公告、CRIC整理

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??5年累計收益港資占據半壁江山

??從5年累計公允價值收益來看,港資企業幾乎占據了半壁江山,有4家房企入圍TOP10。其中,太古地產、新鴻基地產位列一二,太古地產累積5年收益高達527.58億元,平均每年都有近100億的公允價值收益。從內地房企來看,中海、華潤、恒大、合生創展、龍湖等也均有上榜,尤其是中海與華潤累積收益均超350億。

??表:5年累計房企投資物業公允價值收益TOP10(單位:億元人民幣)

數據來源:WIND、CRIC整理

數據來源:WIND、CRIC整理

??從上榜的企業來看,這些房企不僅涉足商業時間較早,同時也選擇布局一二線等經濟快速發展的城市,歷年均獲取了可觀的升值收益。

??以中海為例,自上世紀90年代涉足商業地產起,發展至當前已是全國最大的單一業權寫字樓發展與運營商,而其寫字樓較多布局于北京、上海兩地。2020年上半年中海地產商業總收入為20.3億元;其中寫字樓收入為15.2億元,占商業總收入的74.9%;北京、上海和倫敦收入達8.9億元,占寫字樓收入的58.6%。此外中海寫字樓還布局成都、天津、太原、沈陽、珠海、濟南、青島、武漢、南京、西安、長沙、重慶、大連、蘇州14座城市,均是我國經濟高速發展的一二線及三線熱點城市。

??圖:2020H1中海地產寫字樓收入按城市占比

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數據來源:企業公告、CRIC整理

??整體來看,疫情等因素影響下2020年上半年內地房企相比港資房企表現更好,其中中海、華潤等投資物業增值明顯,充分享受了城市的發展紅利。但累計來看,港資房企表現強勢,太古地產年均實現近百億升值收益。

??目前我國的房地產市場已進入存量時代,未來房企應更加關注長期持有物業的運作和經營,以實現物業的增值,賺取額外利潤。

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