跌出拿地第一寶座,萬科策略性去杠桿

高拯坤2020-12-15 09:16:56來源:中國房地產網

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??業績沒有明顯縮水,但是,萬科今年投入拿地的資金出現了大幅減少,這背后有“去杠桿”的壓力,也有豐富的土地儲備底氣。據測算,萬科的在建和規劃項目能滿足其未來3~4年銷售需求。

??今年1~11月,萬科拿地資金為1050億元,拿地面積為1463萬平方米,遠低于去年同期。在頭部房企排名中,萬科今年名次較去年出現下降。

??萬科最近一次拿地是12月10日,經過306輪競價、溢價率30.03%,以上限價格11.47億元競得溫州一宗土地。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,萬科拿地金額下降是經營策略上的考慮,并不一定是壞事。業內分析人士建議,萬科未來仍要堅持量入為出的態度,聚焦核心城市和城市群,把握區域分化帶來的結構性機遇。

??拿地金銳減

??據相關研究機構發布的全國房地產企業拿地排行榜顯示,今年1~11月,萬科以1050億元的拿地金額位列第三,比第一名碧桂園少221億元;以1463萬平方米的拿地面積位列第六,低于第一名碧桂園2320萬平方米。

??與這份數據形成鮮明對比的是,在相關研究機構發布的2019年全國房地產企業拿地排行榜中,萬科以全年1610億元位居第一,高出第二名碧桂園307億元;以2996萬平方米的拿地面積位列第三,低于第一名碧桂園1257萬平方米。

??不出意外的情況下,萬科想要在今年最后一個月重新沖擊拿地金額榜首,或是超越去年數據,幾乎是不可能完成的事。

??受此影響,萬科的新增貨值同樣較去年出現萎縮。相關研究機構數據顯示,今年1~11月,萬科全口徑新增貨值3627億元,權益新增貨值2370億元,在頭部房企中排名第五。

??堅持量入為出的萬科,今年似乎并沒有按計劃拿地。萬科執行副總裁、首席運營官張旭曾說:萬科從來沒有非常固定的經營目標和計劃,每個季度會調整一次。萬科拿地是根據收了多少錢回來才能拿多少地,所以也沒有固定的拿地計劃。

??在業績方面,萬科發布的銷售簡報顯示,其11月份實現合同銷售面積394.4萬平方米,合同銷售金額575.4億元,分別同比增長8.2%和5.5%。整體來看,今年1~11月,萬科累計實現合同銷售面積4025.3萬平方米,合同銷售金額6026.1億元,分別同比增長8.87%和5.07%。

??需要強調的是,上述銷售數據已經接近萬科2019年全年的銷售額,即合同銷售面積4112.2萬平方米,合同銷售金額6308.4億元。按照萬科今年11月份的銷售情況來看,全年業績達到或超越2019年并非難事。

??調結構加倉中西部

??今年進入第三季度后,萬科的銷售和拿地節奏出現明顯加速。

??統計顯示,第三季度,萬科累計獲取項目64個,新增建筑面積1216.9萬平方米,拿地總價776.85億元。

??11月份,萬科就在佛山、南京、南通等地獲取了18個新項目,新增建筑面積376.6萬平方米,同比增長79.3%,環比增長82.6%,拿地總價205.1億元,同比增長162.0%,環比增長19.2%。

??最近一次拿地是12月10日,萬科旗下一子公司經過306輪競價,溢價率30.03%,以上限價格11.47億元競得溫州經開區民營經濟科技產業基地的一宗地,樓面價5982元/平方米,競報政策性住房(人才住房)面積50600平方米。

??年底拿地加速的同時,萬科對區域的選擇也發生輕微變化。相關研究機構數據顯示,在區域選擇上,萬科更青睞長三角地區,今年1~11月,萬科在該區域的拿地金額為505億元,拿地面積為381萬平方米;其次是粵港澳大灣區,萬科在該區域的拿地金額為199億元,拿地面積為179萬平方米。在具體城市上,萬科對杭州情有獨鐘,拿地金額為86億元;其次是南京,拿地金額為57億元。

??不難發現,今年以來萬科在環渤海和中西部地區的投資力度并不大,例如在北京,萬科今年1~11月并沒有任何拿地記錄。正因此,臨近年底萬科調倉意圖變得愈發明顯。

??華西證券的報告顯示,11月份,萬科在二線和三四線城市的拿地面積占比分別為51%和49%,重點布局核心高能級城市;從區域分布來看,萬科在長三角、京津冀、珠三角和中西部地區的拿地面積占比分別為24%、13%、9%和54%,加倉布局中西部地區。

??業內人士表示,“2020年萬科重點布局一二線城市,強調保持合理的土地儲備規模與結構。”對于萬科今后的投資,他建議,還是要保持量入為出的態度,聚焦核心城市和城市群,把握區域分化帶來的結構性機遇。

??加速“去杠桿”

??對于萬科今年的拿地策略。李建橋認為:“萬科今年以來銷售業績增長平穩,在投資方面秉持穩健審慎的投資策略,在確保成本合理的前提下發掘各類潛在的投資機會。”

??談及萬科的土地儲備情況時,李建橋顯得十分樂觀,他表示:“雖然謹慎投資導致萬科的拿地金額和拿地銷售比均有所下降,但就萬科目前的土地儲備情況來看,足以支撐未來發展。”

??萬科2020年中報顯示,在建項目和規劃中項目的總建筑面積超過1.5億平方米,按照2019年的銷售面積4112.2萬平方米推算,能滿足其未來3~4年銷售需求。

??截至2020年三季度末,萬科凈負債率為28.51%,較2019年底下降6.15個百分點,達到監管要求;現金短債比為1.97,較2019年底上升23.71個百分點,達到監管要求;扣除預收賬款的資產負債率為74.2%,較2019年底下降2.31個百分點,略超監管紅線。

??這說明,萬科房地產銷售同比持續正增長,拿地風格偏向謹慎,竣工結轉明顯加快,扣除預收賬款的資產負債率持續走低,去杠桿進程加快。

??李宇嘉表示,今年下半年資管新規“三道紅線”出臺后,幾乎所有頭部房企都放緩了拿地節奏。因為包括萬科在內很多都踩了“紅線”,在“杠桿”方面受到了沖擊。

??“萬科拿地金額下降是經營策略上的考慮,不一定是壞事。”李宇嘉認為,放緩拿地意味著企業有更多精力去開發儲備土地,能夠更快地轉化為現金流銷售,然后再去拿地,實現更為良性的循環,從而提高企業的經營效益。

??針對上述問題,以及未來的經營策略,記者聯系了萬科方面,截至發稿對方未作回應。毋庸置疑的是,存量競爭時代考驗企業綜合實力,行業巨大體量為企業提供大量發展機會,作為行業“領頭羊”的萬科,一舉一動都備受關注。

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