GIC搭上了孫宏斌

張文靜2020-12-15 09:57:11來源:樂居財經

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??GIC的地產朋友圈仍在不斷擴大。這次,它“搭”上了孫宏斌。

??12月14日,融創官微消息稱,近日融創中國與GIC簽訂投資協議,雙方共同成立總規模為70億元的房地產投資平臺,專注投資中國一、二線核心城市的高端住宅項目。

??在此次合作中,融創中國與GIC分別持有合資平臺51%和49%的股權。該合資平臺借助融創中國在高端住宅開發領域的實力和口碑,以及在核心城市的行業地位及競爭優勢,投資中國住宅市場。

??據樂居財經悉,GIC成立于1981年,是管理新加坡財政儲備和外匯儲備的主權財富基金,基金總規模約4000億美元。它也是最早進入中國房地產市場的海外基金之一。

??在它的中國地產朋友圈內,融創僅僅是其中一個代表。進入中國20余年來,GIC已與首創置業、萬科、金茂、仁恒、大悅城、龍湖、盛煦地產、旭輝等多家房企達成合作。

??而借本土房企之勢,GIC也從名不見經傳的投資者發展成為中國房地產領域名列前茅的投資機構。

??復制合作模式

??事實上,GIC類似的合作手法已經十分“嫻熟”。

??三個月前,GIC剛與旭輝集團成立了一個總規模同為人民幣70億元的投資平臺,主要用于合作開發長三角區域主要城市的住宅項目。連出資比例都與此次跟融創的合作如出一轍——旭輝與GIC分別出資并相對應占有平臺51%及49%的股權。

??此外,今年8月4日,仁恒置地也曾宣布,旗下全資子公司仁恒(中國)投資集團與GIC旗下聯屬公司達成投資協議,成立一個共同投資于中國住宅發展項目的投資平臺,總投資額達70億元。仁恒置地及GIC在共同投資的公司中股權占比仍為51%及49%。

??這種模式正在被GIC復制在與各知名房企的合作中,而如出一轍的49%占股比例,也體現其更傾向于純粹的投資者角色。

??近年來,多家知名房企投資的背后,都有GIC的身影。

??2015年底,大悅城開始轉型輕資產模式,GIC成為其重要推手。同年,中國金茂引入GIC作為第三大股東。次年5月,中國金茂商業在上海舉辦戰略發布會,GIC孫建軍作為資本方代表出席。顯然,金茂做商業地產也獲得了老伙計GIC的助力。

??近兩年,GIC在中國房地產市場上大動作更加頻繁,主要發力點在長租公寓、工業地產、住宅地產方面。

??2018年以來,GIC先后與盛煦地產、龍湖、旭輝領寓共同成立長租公寓投資平臺,投資中國一線和二線城市核心地段優質長租公寓項目,初期投資額共計近60億元。

??同時,GIC加大了工業地產方面的投資力度。2019年3月,GIC與京東合作共同成立京東物流地產核心基金,預計基金未來管理的資產規模約109億元人民幣。據悉,基金將從京東收購部分現代化物流倉儲基礎設施,而京東將繼續租用這些基礎設施。

??2020年以來,在疫情陰霾之下,經濟形勢愈加復雜。GIC主要業績指標年化滾動20年期實際回報率刷近年來新低,截至今年3月31日的年度表現為2.7%,僅稍優于2008年金融海嘯的2.6%。

??不過,這些并未影響GIC在中國地產領域的投資。在2月疫情最嚴重時,它出手收購了LG雙子座大廈。9月,房地產行業垂直ERP服務商明源云上市,GIC為其基石投資人之一。

??縱觀多年來新加坡的投資軌跡,不難發現中國市場一直是新加坡的投資重點,而房地產行業一直是特別關注聚焦的領域。而GIC如此頻繁活躍的投資,足以說明其對中國市場,特別是地產市場的樂觀向好態度。

??但只要有投資就有風險,多年來在中國的投資讓GIC吸取了寶貴的經驗教訓,并建立了牢固的朋友圈。2018年,GIC首席執行官林昭杰曾強調,“在很長的一段時間內,一籃子中國頂尖公司的價值將大大超過它們今天的價值。”

??中國地產投資往事

??早在1999年,GIC就已進入中國市場,是最早進入中國房地產市場的海外基金之一。

??彼時,GIC與香港東方海外公司在上海合作開發了東方巴黎、東方劍橋與東方曼哈頓三個高檔公寓項目,獲得超過30億元的銷售收入。

??此后,GIC又進軍北京,接連買下幾座商業物業,同樣獲得可觀的收益。不過隨著中國房地產市場進入高速增長時代,本土開發商逐步崛起,GIC改變了投資策略,開始借道國內房企,以合作形式在迅猛布局。

??GIC在內地房地產市場“攻城拔寨”這一階段,其大中華區房地產業務投資負責人孫建軍扮演了重要角色。

??孫建軍為斯坦福大學工商管理碩士出身,2004年加入GIC,并在這家企業打拼超過15年,幾乎構建起了GIC在中國龐大的地產業務版圖。在GIC與知名房企合作的背后,均有孫建軍的身影,他也頻頻現身房企公開場合。

??在GIC合作的眾多房企中,首創置業也是不得不提的一家。2003年,GIC入主首創置業,成為二股東。

??在首創置業的發展中,GIC提供了重要助力。位于北京、天津、重慶、西安、成都等多個城市的首創置業項目中,均可見GIC 的身影。而GIC也獲得了豐厚的回報,雙方合作初期操盤的北京玉淵潭、和平里兩大項目,一度成為區域標桿。

??不過,GIC的投資也有黯然收場的時候。

??2007年,在首創置業的撮合下,GIC成功聯姻陽光股份,成為其第一大股東。

??彼時,GIC對陽光股份寄予厚望,希望將它打造成中國版凱德,幾乎手把手教其做商業地產。可惜,GIC這筆股權投資接連受挫,陽光股份收入不斷下滑,陷入財務危機。

??最終,GIC選擇放棄,從陽光股份撤退。

??相反,在GIC的中國地產朋友圈中,萬科則提供了一個理想的合作樣本。

??萬科的管理層不止一次在公開場合強調,GIC是萬科的戰略合作伙伴之一,而非僅僅是財務投資者角色。十多年間,雙方的合作從單個項目到基金,從住宅開發到零售物業及寫字樓開發運營。

??2014年11月,GIC下屬子公司與成都萬科簽署合作協議,共同開發成都“魅力之城”項目,正式拉開了雙方合作的序幕。

??次年7月,GIC旗下RZP又與萬科簽訂協議,共同投資1億美元設立一家中外合資投資性公司——“萬科星地產投資有限公司”,雙方各占50%股份,經營期限30年。各50%的持股比例,足以體現雙方對彼此的信任。

??萬科讓出控股權,將其看成是一次向外資學習的機會,顯然足夠誠意。GIC也不“吝嗇”,將具體經營和操作全權交給萬科。

??隨著萬科逐漸涉足商業地產,雙方開始合作投資商業物業,其中包括上海七寶萬科廣場、嘉定印象城MEGA、上海南翔印象城MEGA等。

??與GIC的合作為還為打開了與國際資本接觸的第一扇窗,推動了公司治理的提升及國際合作的步伐。王石曾透露,萬科在美國投資的第一個項目就借鑒了GIC的經驗。

??而在資本市場上,GIC助益不小。2014年,GIC成為萬科海外美元債券的最大投資人以及B轉H股的現金選擇權提供者之一。2020年上半年,在疫情不明朗、市場陷入低谷的時刻,GIC仍兩度增持萬科,體現了對其的堅定信任。

??在過去十幾年中,雙方合作一直頗為愉快,且取得了可觀的回報。王石還曾在演講中公開“秀恩愛:“我們和GIC建立了合資公司,合作非常愉快。GIC 100%委托萬科在管理,沒有派任何人,甚至只要投資項目不超過10億人民幣,管理團隊就可以定,到董事會備案就可以。”

??過去20余年間,GIC為何能在中國建立如此龐大的地產朋友圈,并在中國地產投資市場長盛不衰?從其與首創、萬科等房企的合作往事中或可發現一些啟示。

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