佛山市商品房預售款監督管理實施辦法

2020-12-14 11:17:28來源:佛山市住房和城鄉建設局

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  • 城市:廣東
  • 頒發時間:2020年12月8日
  • 發文字號:
  • 發文機構:佛山市住房和城鄉建設局
  • 實施日期:2021年1月7日
  • 效力級別:地方規范性文件
  • 類別:房地產綜合規定

??經市政府同意,《佛山市商品房預售款監督管理實施辦法》現予以印發,請認真貫徹執行。執行中遇到問題,請向市住建局反映。

??佛山市住房和城鄉建設局    

??2020年12月7日       

佛山市商品房預售款監督管理實施辦法

第一章  總  則

??第一條  為進一步完善商品房預售款的監督管理,維護商品房交易雙方的合法權益,促進房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《廣東省商品房預售管理條例》《城市商品房預售管理辦法》及有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

??第二條  本市行政區域內按《廣東省商品房預售管理條例》實施預售的商品房,其商品房預售款的收存、撥付、使用及監督管理,適用本辦法。

??第三條  市房地產行政主管部門會同中國人民銀行佛山市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會佛山監管分局共同制定商品房預售款監督管理政策。市房地產行政主管部門負責商品房預售款監管系統開發建設。

??市房地產交易管理機構負責商品房預售款監管系統日常管理、數據統計監測等工作。

??各區房地產行政主管部門負責轄區內商品房預售款政策的執行和預售款監督管理工作。

??各區房地產交易管理機構(以下簡稱“區交易管理機構”)負責管理轄區內商品房預售款的收存和使用。

??中國人民銀行佛山市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會佛山監管分局依職能監督商業銀行在預售款監督管理過程中的行為。

第二章  一般規定

??第四條  本辦法所稱的商品房預售款,是指預購人按照商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

??第五條  房地產開發企業在申請商品房預售許可前,應當在本市選定一家商業銀行作為監管銀行設立商品房預售款專用賬戶,可優先選擇項目的開發貸款銀行。

??一個商品房預售許可證對應一個監管賬戶。辦理預售許可證后,監管銀行原則上不得變更。

??第六條  存入監管賬戶的商品房預售款優先保障項目竣工。

??第七條  房地產開發企業應與監管銀行、區交易管理機構簽訂商品房預售款三方協議。監管銀行應當依照法律法規規定及本辦法與協議約定內容做好預售款監督管理工作。協議內容應當包括監管賬戶名稱、賬號、監管的項目范圍、預售款的使用節點、預售款的收存和使用方式、違約責任、爭議解決方式。其他需要說明的情況應當另附書面說明。

??第八條  當商品房預售款進賬額達到以下各階段留存額度后,經區交易管理機構審批,房地產開發企業可以向監管銀行申請,將超出部分轉出監管賬戶:

??(一)項目達到預售條件的形象進度至主體結構封頂前,監管賬戶內的預售款不得低于項目銷售總額的10%;

??(二)項目完成主體結構封頂至配套安裝工程(基本水電工程)完成前,監管賬戶內的預售款不得低于項目銷售總額的5%;

??(三)項目完成配套安裝工程至竣工驗收合格前,監管賬戶內的預售款不得低于項目銷售總額的3%;

??(四)項目竣工驗收合格后至完成商品房首次登記前,監管賬戶內的預售款不得低于項目銷售總額的1%;

??(五)項目完成商品房首次登記并達到可單方辦理轉移登記的條件,可以提取剩余商品房預售款并申請解除商品房預售款監管。

??同一商品房預售許可證項目的銷售總額=該預售證項目經明碼標價監制的預售房屋均價×該預售證項目的總建筑面積×90%。

??第九條  監管賬戶內的商品房預售款留存額度與房地產開發企業的信用分值掛鉤。信用分值的計算按佛山市房地產行業信用信息管理有關規定執行。
    (一)信用分值120分及以上的,監管賬戶內的預售款按留存額度的80%留存;

??(二)信用分值100分以上(不含100分)至120分以下(不含120分)的,監管賬戶內的預售款按留存額度的90%留存;
    (三)信用分值100分的,監管賬戶內的預售款按留存額度留存;
    (四)信用分值80分及以上至100分以下(不含100分)的,監管賬戶內的預售款按留存額度的110%留存;
    (五)信用分值80分以下(不含80分)的,監管賬戶內的預售款按留存額度的120%留存。

??第十條  房地產開發企業可憑商業銀行出具的合法、有效的現金保函,替換商品房預售款監管賬戶中的監管資金。

??第十一條  房地產開發企業需要申請使用商品房預售款的,應當向區交易管理機構提交相應材料。

??(一)項目竣工驗收前,提交以下材料:

??1.《商品房預售款使用申請表》;

??2.房地產開發企業用款計劃;

??3.房地產開發企業與施工單位簽訂的建設工程施工合同;

??4.申請使用的預售款用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備的,應當提供與供貨商簽訂的購銷合同;用于支付施工進度款的,應當提供施工、監理單位出具的施工進度資料;用于支付配套安裝工程款的,應當提供相關配套安裝工程合同材料;配套安裝工程完成時,應當提供相關安裝工程驗收材料;用于支付法定稅費的,應當提供稅務部門開具的發票等憑證。

??(二)項目竣工驗收合格時,應當提供《商品房預售款使用申請表》、竣工驗收備案材料、無拖欠農民工工資承諾書。

??(三)項目竣工驗收合格后至完成商品房首次登記前,若監管賬戶內留存的預售款超過本辦法規定的留存額度的,超出部分房地產開發企業可僅憑《商品房預售款使用申請表》直接申請提取。

??(四)項目完成商品房首次登記的,提交《商品房預售款結束監管申請表》以及不動產登記部門出具的首次確權登記材料。

??區房地產行政主管部門可根據轄區內實際情況調整上述資料,報市房地產行政主管部門同意后實施。

??第十二條  區交易管理機構受理房地產開發企業的用款申請后,應當按下列程序進行審查,于受理申請之日起3個工作日內出具審核意見。需要前往施工現場查看工程進度的,于受理申請之日起5個工作日內出具審核意見;受重點監控的項目,根據實際審批手續確定出具審核意見時間:

??(一)審查資料。審查房地產開發企業提供的資料。申請使用的預售款用于支付施工進度款的,根據施工合同約定工程進度和施工單位用款申請核準用款;用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備的,根據購銷合同約定和工程進度核準用款;用于支付法定稅費的,申請使用的款項應當在預售款總額的10%以內核準用款。

??(二)現場查看。若項目達到工程節點的變動調整階段,應當現場查看工程進度情況。

??(三)批準使用。同意使用預售款的,區交易管理機構應當在《商品房預售款使用申請表》上加具核準意見,用于辦理預售款撥付手續。

??(四)銀行劃款。監管銀行應當按照區交易管理機構加具核準意見的《商品房預售款使用申請表》及商品房預售款監管系統信息,于收到上述材料之日起3個工作日內撥付預售款。

??(五)交還回執。監管銀行完成撥付手續后,房地產開發企業應當于收到撥付款項之日起3個工作日內將劃款回執上傳至商品房預售款監管系統。

??(六)資料存檔。區交易管理機構和監管銀行應當將相關資料及時存檔備查。

??第十三條  當監管賬戶內的資金超過本辦法規定的留存額度且超過項目后續工程建設費用時,經區交易管理機構同意,房地產開發企業可憑《商品房預售款使用申請表》申請提取超出部分。

??當監管賬戶內的資金少于項目后續工程建設費用時,區交易管理機構應當暫停項目用款申請和審批,直至賬戶資金能超出后續項目工程建設費用為止。

??后續項目工程建設費用由各區建設主管部門根據各區標準確定。

??項目工程建設費用根據項目所需的建筑安裝、材料設備、配套建設、法定稅費確定。住宅項目還應當包括市政公用基礎設施和公共服務設施達到同步交付使用條件所需的全部建設費用。

第三章  監督管理

??第十四條  商品房預售款應當全部存入監管賬戶,房地產開發企業不得在監管賬戶之外收存預售款。

??預購人應當按照商品房買賣合同約定的付款時間,憑房地產開發企業開具的繳款通知書,通過商業銀行網點柜臺或者商品房預售款專用POS機將購房款直接存入監管賬戶。

??預購人申請抵押貸款的,房地產開發企業應當提供監管賬戶作為貸款到賬賬戶。

??第十五條  區房地產行政主管部門及區交易管理機構應當加強行政檢查,對轄區內商品房預售項目預售款的收存和使用予以監督。

??區交易管理機構通過商品房預售款監管系統對商品房預售款的進賬情況進行監督,將網簽的每套商品房首付款數據與監管銀行共享,并對工程進度進行實地核查。

??監管銀行應當按照協議約定的時間和方式,將監管賬戶內的相關信息,提供給區交易管理機構。如監管銀行發現商品房預售款未及時進入監管賬戶的,應當自發現之日起2個工作日內書面告知區房地產行政主管部門、區房地產交易管理機構。

??第十六條  當項目完成商品房首次登記并達到預購人可單方辦理轉移登記的條件時,房地產開發企業可持區不動產登記部門出具的相關文件向監管銀行申請解除商品房預售款監管。

??第十七條  房地產開發企業與預購人解除商品房買賣合同的,房地產開發企業應當自解除商品房買賣合同之日起3個工作日內,憑解除合同的有關資料退回對應的商品房預售款。申請從監管賬戶退款的,由區交易管理機構根據賬戶情況出具審核意見。

第四章  法律責任

??第十八條  房地產開發企業在商品房預售款收存、使用過程中違反相關法律法規的,由相關部門依法進行查處;涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。

??第十九條  勘察、設計、施工、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售款的,承擔相應的法律責任,并由市或區建設行政主管部門將其違規行為錄入企業信用信息系統,并依法對相關責任單位和責任人員予以查處。

??其他單位違反上述規定的,由市或區房地產行政主管部門移交相關管理部門處理。

??第二十條  監管銀行未按照規定或者協議約定及時入賬、撥付商品房預售款或者擅自挪用商品房預售款的,應當依照法律、法規、規章、本辦法規定及商品房預售款協議約定,承擔相應的法律責任。

??第二十一條  市、區房地產行政主管部門及房地產交易管理機構工作人員在商品房預售款監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄等行為的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。

??第二十二條  房地產開發企業有下列情形之一的,調查期間,區房地產行政主管部門應當及時書面通知監管銀行暫停撥付監管賬戶內的全部商品房預售款,并啟動應急措施,協助相關部門加強監管賬戶內預售款的監督使用:

??(一)預售項目被責令停工;

??(二)預售項目存在嚴重質量問題被調查;

??(三)預售項目未按期交付使用;

??(四)預售項目發生嚴重的信訪投訴,被房地產行政主管部門調查;

??(五)預售項目發生嚴重拖欠農民工工資糾紛情況,被主管部門立案調查;

??(六)房地產行政主管部門認為房地產開發企業存在的其他經營風險。

??上述情形處理完畢后,區房地產行政主管部門應當書面通知監管銀行可繼續按本辦法規定撥付監管賬戶內的商品房預售款。

??第二十三條  房地產開發企業有下列情形之一的,由市或區房地產行政主管部門責令限期改正,公示違法違規行為并錄入企業信用信息系統。整改期間,區房地產行政主管部門暫停受理該房地產開發企業的商品房預售許可申請業務:

??(一)房地產開發企業違反本辦法規定直接收存商品房預售款;

??(二)未依照本辦法規定及時將貸款轉入監管賬戶;

??(三)未依照本辦法規定使用商品房預售款;

??(四)以其他款項為名收存商品房預售款,變相逃避監管。

第五章  附  則

??第二十四條  商品房預售款監管政策由佛山市住房和城鄉建設局進行解釋。

??佛山市住房和城鄉建設局有權根據國家有關政策調整及房地產市場運行情況,對商品房預售款使用節點和相應商品房預售款留存額度進行適度調整。

??第二十五條  本辦法自2021年1月7日起施行,有效期五年,《佛山市人民政府辦公室關于修訂佛山市商品房預售款監督管理實施辦法的通知》(佛府辦〔2012〕89號)不再執行。

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